PORTO VELHO, RO - A 10ª Vara Cível da Comarca de Porto Velho condenou o Banco do Brasil S/A ao pagamento de R$ 2.436.082,38 ao Condomínio Residencial Orgulho do Madeira — Quadra 602, a título de danos materiais, em ação indenizatória relacionada a vícios construtivos em áreas comuns de empreendimento vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida. A sentença, assinada eletronicamente pelo juiz Carlos Guilherme Cavalcanti de Albuquerque na última sexta-feira, 06, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo condomínio no processo nº 7029653-96.2024.8.22.0001.
A ação foi ajuizada pelo Condomínio Orgulho do Madeira — Quadra 602, representado pela síndica, contra o Banco do Brasil S/A. No processo, o condomínio afirmou que adquiriu as áreas comuns do imóvel por meio de Contrato de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pelas Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011. Segundo a narrativa apresentada nos autos, pouco tempo após a posse do imóvel foram observados inúmeros problemas internos e externos nas áreas comuns do empreendimento.
De acordo com o relatório da sentença, a parte autora sustentou que procurou o Banco do Brasil, com quem havia firmado o contrato, para buscar solução para os problemas apontados, mas não obteve resposta conclusiva. O condomínio alegou que níveis mínimos obrigatórios não teriam sido atendidos pela construtora nem exigidos pelo Banco do Brasil, apontado na ação como agente executor do contrato. Com base nesses argumentos, pediu a responsabilização do banco e a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.
No curso do processo, o condomínio requereu gratuidade da justiça, aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inversão do ônus da prova, produção de prova pericial, dispensa da audiência de conciliação e condenação do réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Após determinação de emenda da inicial, a parte autora pediu a alteração do valor da causa para R$ 4.432.701,46 e juntou parecer técnico de engenharia. Em manifestação posterior, requereu a condenação do banco ao pagamento de R$ 141.200,00 por dano moral e de R$ 4.432.701,46 por danos materiais, com atualização do valor da causa para R$ 4.573.901,46.
A gratuidade da justiça foi deferida.
O condomínio informou não ter interesse em audiência de tentativa de conciliação, sob o argumento de que o caso exigia perícia técnica. O Banco do Brasil, em contestação, afirmou inexistir operação de financiamento com o CNPJ da parte autora, sustentou ausência de responsabilidade pelos danos relatados, alegou ter atuado apenas como agente financiador e mandatário do Fundo de Arrendamento Residencial no Programa Minha Casa, Minha Vida, impugnou a gratuidade da justiça e suscitou ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu inexistência de dano material e moral e pediu a improcedência total da ação.
A tentativa de conciliação foi infrutífera. Na réplica, o condomínio refutou os argumentos da contestação, reafirmou a legitimidade do Banco do Brasil por sua atuação como agente executor e representante do FAR, reiterou os fundamentos do pedido inicial e requereu a procedência total da ação. As partes pediram a produção de prova pericial. Em decisão saneadora, o juízo analisou as preliminares, deferiu a inversão do ônus da prova, fixou os pontos controvertidos e autorizou a perícia.
A decisão saneadora delimitou como pontos a serem esclarecidos a existência de defeitos internos e externos nas áreas comuns do condomínio, a responsabilidade do Banco do Brasil pela existência dos defeitos e a extensão e quantificação dos danos materiais e morais alegados. O laudo pericial foi apresentado nos autos e confirmou a existência de vícios construtivos, ocultos, aparentes e/ou redibitórios, remetendo as constatações ao capítulo 5 do documento técnico.
Segundo trecho transcrito na sentença, o laudo registrou que, “com relação a eventual existência de vícios construtivos, sejam ocultos, aparentes e/ou redibitórios, a perícia confirmou a hipótese, estando todas as constatações relatadas no capítulo 5 do presente Laudo e sintetizadas no subtópico 5.7”. Sobre a responsabilidade civil e o dever de indenizar, a perícia apontou que a análise extrapolava a função técnica da prova pericial, especialmente porque o réu não era projetista nem construtor, tratando-se, conforme o laudo, de questão “iminentemente jurídica”.
Ainda conforme a perícia, a extensão do dano foi inicialmente calculada em R$ 3.467.146,21. O laudo, entretanto, ressalvou que os itens 5.4.2 e 5.4.3 da planilha, relativos à falta de peitoril com pingadeira e à falta de calhas de captação pluvial, tinham custos de R$ 321.734,28 e R$ 318.865,68, valores que, acrescidos de BDI, perfaziam R$ 1.031.063,83. O perito informou que esses itens dependeriam de análise judicial e poderiam ser mantidos ou suprimidos, parcial ou totalmente. Caso fossem excluídos, o valor final seria de R$ 2.436.082,38.
Na fundamentação, o juízo afirmou que a controvérsia deveria ser analisada com base na Constituição Federal, no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o CDC é aplicável às instituições financeiras. A sentença também registrou que as partes se enquadravam nos conceitos dos artigos 2º e 3º do CDC e que a redistribuição do ônus probatório havia sido expressamente consignada na decisão saneadora.
O magistrado apontou a existência de desproporção entre as partes, considerando que o condomínio autor era constituído por beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida e que o Banco do Brasil detinha domínio técnico, jurídico e documental sobre contratos e procedimentos relacionados ao financiamento, execução e entrega do empreendimento. A sentença afirmou que, nesse contexto, a redistribuição do encargo probatório impunha ao banco o dever de comprovar a inexistência de vícios construtivos, a regularidade da execução da obra e a observância das normas técnicas pertinentes.
A decisão citou entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de inversão do ônus da prova em ações envolvendo vícios construtivos em imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente diante da assimetria técnica, informacional e econômica entre beneficiários do programa e instituições que detenham documentação e conhecimento sobre aquisição, construção e execução dos imóveis. Também foram mencionados precedentes sobre a responsabilidade de agente financeiro quando atua como executor de políticas federais de moradia e representante do FAR.
No caso concreto, a sentença registrou que, pelas próprias alegações da parte requerida, o Banco do Brasil atuou como administrador do FAR e gestor de política pública voltada ao fomento de moradia de baixa renda. O juízo afirmou que a certidão de inteiro teor do imóvel e o contrato juntado aos autos indicavam a atuação expressa do banco como representante do Fundo de Arrendamento Residencial. A partir disso, concluiu que o Banco do Brasil, além de financiar a obra, desempenhava papel de gestor operacional e financeiro dos recursos destinados ao empreendimento.
A decisão também consignou que os contratos de financiamento de imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida estabelecem a obrigação de entrega dos imóveis em perfeitas condições de uso e conservação. Segundo o texto da sentença, identificados vícios de construção, como problemas de infiltração, entupimento ou rachaduras, caberia ao Banco do Brasil reparar as unidades imobiliárias, adequando o projeto às condições de habitabilidade. O juízo afirmou que o banco atuou como representante direto do PMCMV e deveria responder objetivamente por eventuais vícios de construção, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.
Ao analisar os itens 5.4.2 e 5.4.3 do laudo pericial, referentes à falta de peitoril com pingadeira e à falta de calhas de captação pluvial, a sentença registrou que o perito identificou que a inexistência dessas estruturas favorecia manchas, sujidades e deterioração das faces expostas. O laudo, porém, também apontou que a Licença de Obra do empreendimento foi obtida em 4 de outubro de 2012, quando vigorava a Portaria nº 465/2011 do Ministério das Cidades, norma que não previa exigência de peitoris, pingadeiras, dispositivos análogos ou calhas nos beirais. A perícia ainda observou que as especificações técnicas foram revisadas sete meses depois, em 2013, quando tais soluções passaram a integrar as exigências mínimas.
A sentença rejeitou o pedido relativo aos itens 5.4.2 e 5.4.3. O juízo afirmou que, embora a ausência de peitoril e calha favorecesse manchas e deteriorações, não havia cláusula contratual prevendo a obrigação de instalação dessas peças, nem documento nos autos, licença, projeto original ou outro elemento que indicasse a necessidade desses componentes. Com isso, os valores correspondentes foram descontados da extensão dos danos, fixando-se a condenação por danos materiais em R$ 2.436.082,38, conforme valor alternativo indicado pelo perito.
O pedido de indenização por dano moral coletivo foi rejeitado. A parte autora havia sustentado que os vícios construtivos geraram angústia, frustração e desconforto generalizados. A sentença, contudo, afirmou que, após análise dos elementos dos autos e da prova pericial, não se verificou, no caso concreto, configuração de dano moral indenizável. O juízo registrou que, embora diversas falhas técnicas e vícios construtivos tenham sido constatados, nenhum deles impediu ou tornou inviável a fruição do imóvel pelos condôminos, nem houve privação ao uso das unidades residenciais, exposição a riscos iminentes de segurança, evacuação compulsória ou insalubridade extrema.
A decisão afirmou ainda que os vícios reconhecidos, embora relevantes e geradores de obrigação reparatória material, não ultrapassaram a esfera patrimonial da relação jurídica e não acarretaram lesão à honra, dignidade ou imagem dos condôminos, tampouco comprometeram a funcionalidade essencial das unidades habitacionais em grau suficiente para configurar ofensa à esfera íntima ou subjetiva dos usuários. O magistrado também registrou que não houve demonstração objetiva de sofrimento moral grave, angústia existencial, situação vexatória, abandono das residências ou restrições de uso que comprometessem direitos fundamentais à moradia.
No dispositivo, a 10ª Vara Cível julgou parcialmente procedentes os pedidos do Condomínio Orgulho do Madeira — Quadra 602 contra o Banco do Brasil S/A. O banco foi condenado a pagar R$ 2.436.082,38 por danos materiais, com juros e correção monetária a partir da citação. A sentença também reconheceu sucumbência parcial e recíproca, determinando que as custas fossem repartidas na proporção de 90% para o réu e 10% para o autor, sobre o valor atualizado da causa. A exigibilidade da parte autora ficou suspensa em razão da gratuidade da justiça.
A parte autora foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado do Banco do Brasil, fixados em 10% sobre o valor correspondente ao pedido em que ficou sucumbente, relativo à indenização por dano moral. A exigibilidade dessa verba também ficou suspensa em razão da gratuidade da justiça. O Banco do Brasil, por sua vez, foi condenado ao pagamento de honorários ao advogado da parte autora, fixados em 10% do valor da condenação.
A sentença determinou ainda que a CPE atualize o valor atribuído à causa para o correto recolhimento das custas finais, extraia cópia da sentença e a junte aos autos da ação civil pública nº 7057226-17.2021.8.22.0001, para conhecimento da decisão, pois o objeto pode estar inserido no pedido daqueles autos, com o objetivo de evitar dupla condenação. Também foi determinada a remessa dos autos ao Ministério Público Estadual para acompanhamento do feito, considerando que os autores são vulneráveis sociais e estão abrangidos por projeto do Minha Casa, Minha Vida.
O juízo determinou que a fiscalização prossiga na fase de cumprimento de sentença, para acompanhar a destinação do valor da condenação à reparação dos danos indicados no laudo pericial, visando evitar eventual desvio de verbas e destinação inadequada. A sentença fixou critérios de atualização monetária e juros, com uso dos índices da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça até 29 de agosto de 2024 e aplicação do IPCA-IBGE a partir de 30 de agosto de 2024. Para os juros de mora, determinou incidência de 1% ao mês até 29 de agosto de 2024 e, a partir de 30 de agosto de 2024, aplicação de juros equivalentes à taxa Selic, deduzido o IPCA, considerando-se taxa igual a zero em caso de resultado negativo.
A decisão ainda registrou que, em caso de interposição de apelação, deve ser intimada a parte contrária para apresentar resposta no prazo de 15 dias, sem nova conclusão, em razão da sistemática do Código de Processo Civil que extinguiu o juízo de admissibilidade pelo juízo de origem. O perito também deverá ser intimado para indicar dados bancários a fim de possibilitar a transferência dos honorários periciais depositados.
Comentários
Seja o primeiro a comentar!